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コラム
高級マンション・タワーマンションの鑑定評価に関する専門知識を、不動産鑑定士の視点で発信しています。相続・離婚・売買・法人会計の各場面で必要な視座をまとめます。
最新記事
財産分与でマンションを渡した側に税金がかかる？― 譲渡所得課税を時価から逆算する
財産分与でマンションを渡した側には、現金を受け取っていなくても譲渡所得税が生じ得ます。課税の基礎は分与時の時価。3,000万円特別控除が使える条件、もらう側の不動産取得税・登録免許税との違いを、時価1億2,000万円の想定ケースで整理します。
読了 約17分
同じマンションなのに鑑定評価額が違うのはなぜ？― 差が生まれる4つの分岐点
同じマンションの同じ住戸でも、鑑定士が違えば鑑定評価額は分かれます。差が生まれるのは価格時点・依頼目的（価格の種類）・採用事例・補正と試算価格の調整の4点。1,200万円の差を要因別に分解する想定ケースを示しながら、説明できる差と説明できない差の見分け方を鑑定士が解説します。
読了 約16分
代償分割の代償金は相続税評価額で決めてよい？― 不公平が生まれる仕組みを試算で解説
代償分割の代償金を相続税評価額で計算すると、取得する相続人と受け取る相続人の間に数千万円の不公平が生じます。時価1億2,000万円のタワーマンションを例に差額を試算し、遺産分割の基準時、相続税法基本通達11の2-10の調整計算、中立な評価の使い方を鑑定士が解説します。
読了 約15分
相続税申告で不動産鑑定を使うべきケースは？― 税理士のための判断フロー
相続税申告で不動産鑑定評価を使うべきなのはどんなときか。財産評価基本通達による評価と時価が乖離する典型パターンを整理し、乖離の向き別に鑑定を入れる／入れないを振り分ける判断フローと、申告期限10か月から逆算した依頼スケジュールを鑑定士が示します。
読了 約15分
修繕積立金の値上げでマンションの価値は下がる？ ― 危ないのは値上げしない棟です
修繕積立金の値上げは資産価値を下げるのか。工事費が10年で約3割上がった背景、値上げが買い手の借入余力を削る額、据え置いた棟が抱える30年間の不足額を数値で対比し、月額ではなく積立総額と長期修繕計画を見る視点を鑑定士が整理します。
読了 約15分
海外在住のままタワーマンションを売ると手取りはどうなる？ ― 非居住者の源泉徴収10.21%
非居住者が日本の不動産を売却すると、買主が売買代金の10.21%を源泉徴収します。天引きは利益ではなく代金総額に対して行われ、差額の還付は翌年の確定申告後。手取り額と資金が動くタイミング、そして遠隔での価格判断に中立的な時価資料が効く理由を鑑定士が整理します。
読了 約12分
ペアローンのマンションは離婚でどう分ける？― 名義・債務・時価の三層で整理する
ペアローンで購入したマンションは離婚でどう分けるのか。名義・債務・時価の三層に分けて整理し、免責的債務引受に金融機関の承諾が必要な理由、持分移転に伴う税、時価の誤差が代償金に増幅される構造を、想定ケースの試算とともに不動産鑑定士が解説します。
読了 約16分
金利が1%上がると都心のマンション価格はいくら下がる？― 還元利回りで見る感応度
日銀の政策金利1.0%時代、都心マンションの価格はいくら下がるのか。還元利回りを0.25%刻みで動かした収益価格の試算と、借入金利の上昇で購入余力がどれだけ縮むかの計算を示し、実需中心の高級住宅と収益不動産で金利感応度が異なる理由を不動産鑑定士が解説します。
読了 約13分
小規模宅地等の特例はタワーマンションにも使えるか ― 適用可否を分ける3つの判定ポイント
小規模宅地等の特例はタワーマンションの敷地利用権にも使えます。ただし住戸の使われ方・取得者・区分所有補正率との計算順序で適用可否と減額額は大きく変わります。同一マンション内の親子近居が「同居」と認められない落とし穴まで、不動産鑑定士が解説します。
読了 約14分
同族間売買・親族間売買のマンション時価 ― なぜ鑑定評価が「保険」になるのか
自社と社長個人、親と子──身内の間でマンションを売買するとき、価格はいくらにすべきか。「時価」を外したときの課税リスクと、不動産鑑定評価が果たす役割を整理します。
読了 約5分
区分所有補正率の計算方法 ― 4つの指数と計算例でわかるタワマン相続税評価
区分所有補正率はどう計算するのか？築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4指数から評価乖離率を求める手順を、タワーマンションの具体的な計算例つきで不動産鑑定士が解説します。
読了 約6分
鑑定評価書は裁判の証拠になるか ― 調停・訴訟で使える不動産評価の条件
財産分与や遺産分割の調停・裁判で、不動産鑑定士の鑑定評価書はどう扱われるのか。私的鑑定の証拠としての位置づけ、裁判所鑑定との違い、費用対効果を不動産鑑定士が解説します。
読了 約5分
パークコートはなぜ高い？―ブランドマンションの資産価値を鑑定士が解剖
パークコートやヒルズ系はなぜ高値で取引されるのか。ブランドマンションの資産価値を支える品質・管理・希少性・買い手層という源泉を分解し、鑑定評価でのブランドプレミアムの扱いと見極めの視点を解説します。
読了 約6分
築20年超でも価値が続くタワーとは？―ヴィンテージマンションの4条件
築20年を超えても市場で選ばれ続けるタワーマンションには共通点があります。大川端リバーシティ21のような成熟事例を手がかりに、立地・管理・修繕履歴・ランドスケープの4条件と、築年数だけで判断しない評価の視点を解説します。
読了 約6分
勝どき・月島の再開発でマンション価値はどう変わる？―鑑定士の視点
月島・勝どきエリアで進む再開発は、マンション価値に「街の底上げ」と「競合供給」の両面から影響します。駅直結・大規模物件の優位性と、既存物件への影響の見方を不動産鑑定士の視点で整理します。
読了 約6分
千代田区のマンションはなぜ資産価値が落ちにくい？―希少性の構造を解説
千代田区のマンションが値崩れしにくいと言われる背景には、供給希少性・番町麹町の文教性・皇居近接という構造があります。その理由を分解し、それでも個別物件で資産価値に差が出る要因を鑑定士が解説します。
読了 約6分
湾岸タワマンは今後どうなる？―供給構造から読み解く価格の見方
晴海フラッグに象徴される大量供給は湾岸タワーマンションの価格をどう左右するのか。供給構造と価格形成の仕組みを整理し、供給・金利・賃貸市場という3つの観察ポイントを不動産鑑定士の視点から解説します。
読了 約6分
タワマン低層階の価値は低いのか？高層階との価格差の構造を鑑定士が解説
タワマンの低層階は高層階に比べて価値が低いと言われますが、その価格差はどのような構造で生まれるのでしょうか。分譲時の値付けと中古市場での再評価、低層階が見直される場面、相続税評価の階数補正との関係を解説します。
読了 約6分
修繕積立金が高いマンションは資産価値も低い？管理と価格の関係を鑑定士が解説
修繕積立金が高いマンションは資産価値の面で不利なのでしょうか。管理費・積立金の水準が価格に与える影響、積立不足物件のリスク、「管理を買え」の鑑定評価的な意味、築年数と修繕履歴の見方を解説します。
読了 約6分
鑑定評価書の読み方・見方 ― 受け取ったら確認したい5つのチェックポイント
鑑定評価書を受け取ったとき、どこをどう読めばよいのでしょうか。価格時点・条件・採用事例・手法の適用・結論の整合という5つのチェックポイントと、相手方提出の鑑定評価書を検証する視点を解説します。
読了 約6分
収益還元法をマンションでわかりやすく ― 「稼ぐ力」から価値を見る鑑定手法
収益還元法の基本である直接還元法とDCF法の違い、賃貸中や法人保有など居住用マンションでも収益性の検証が意味を持つ場面、利回りの見方を、不動産鑑定士がわかりやすく解説します。
読了 約6分
取引事例比較法とは？マンション鑑定の基本手法を鑑定士がやさしく解説
マンション鑑定の中心となる取引事例比較法について、事例の選び方、時点修正・個別格差の補正の考え方を基礎から解説します。タワーマンションで事例選定が難しくなる理由にも触れます。
読了 約6分
担保評価と市場価値はなぜ違う？ ― マンション融資で時価資料が活きる場面
金融機関の担保評価が市場の感覚より低く出るのはなぜでしょうか。掛け目や保守性という担保評価の仕組みを解説し、マンションの融資交渉・借り換えで鑑定評価書などの時価資料が活きる場面を不動産鑑定士が整理します。
読了 約5分
資産管理会社への不動産移転、時価はいくら？ ― 低額譲渡リスクと鑑定評価
個人所有のマンションを資産管理会社へ移転する際、対価をいくらにするかで課税関係が大きく変わります。時価が問われる場面と著しく低い価額のリスク、移転時に鑑定評価書を備える意義を不動産鑑定士が解説します。
読了 約5分
減損の兆候はどう判定する？ ― 不動産の時価と簿価の乖離を把握する実務
保有不動産に減損の兆候はあるか――決算のたびに問われるこの判定は、不動産の時価をどう把握するかにかかっています。簿価と時価の乖離の把握方法と、監査法人対応で鑑定評価書が果たす役割を不動産鑑定士が整理します。
読了 約5分
賃料鑑定とは？費用はいくら？ ― 家賃増減額請求・調停で使える賃料の鑑定評価
賃料鑑定とは何か、費用はいくらかかるのか。新規賃料と継続賃料の違い、借地借家法32条に基づく家賃増減額請求での活用、調停・訴訟での鑑定評価書の位置づけを、30万円〜という費用感とあわせて不動産鑑定士が解説します。
読了 約6分
役員社宅の適正賃料はいくら？ ― タワーマンション社宅の賃料設定と賃料鑑定
法人所有のタワーマンションを役員社宅とする場合、賃料はいくらが適正なのでしょうか。税務上の賃貸料相当額と市場賃料の乖離、豪華社宅の取り扱い、賃料鑑定の使いどころを、高級マンション専門の不動産鑑定士が整理します。
読了 約6分
マンション買取の相場はなぜ安い？ ― 買取・仲介・鑑定評価、三つの価格の意味の違い
マンションの買取価格が仲介の相場より安くなる構造を、再販利益やリスク負担の観点から中立に解説します。買取・仲介・鑑定評価それぞれの価格の意味の違いと、高級物件で買取を選ぶ前に確認しておきたいポイントを整理します。
読了 約5分
中古マンションの相場の調べ方 ― 無料で使える情報源の限界とタワマン特有の注意点
中古マンションの相場の調べ方を鑑定士が解説します。不動産情報ライブラリやポータルサイトなど無料で使える情報源の特徴と限界、同じマンション内でも住戸差が大きいタワーマンションの注意点、プロが行う調べ方の視点を紹介します。
読了 約6分
マンションの成約価格と売出価格の違いとは？ ― 公開相場の正しい読み方を鑑定士が解説
マンションの売出価格と成約価格の違いと、両者が乖離する構造を解説します。ポータルサイトで見える価格はどちらなのか、価格交渉の実態はどうなっているのか、鑑定評価が成約ベースで価格を見る理由までを整理します。
読了 約6分
億ションの売却、適正価格はどう見極める？ ― 売出価格を誤るコストと鑑定評価の活用
1億円超のマンションは査定のブレ幅も大きく、売出価格の設定を誤ると晒し物件化や大幅な値引き交渉につながります。億ション売却で適正価格を見極めるための考え方と、セカンドオピニオンとしての鑑定評価の使い方を解説します。
読了 約6分
不動産鑑定の費用相場はいくら？ ― マンションの鑑定評価書と調査報告書の使い分け
マンションの不動産鑑定にかかる費用の相場を解説します。正式な鑑定評価書と調査報告書（簡易鑑定）の違いと使い分け、費用が変動する要因、費用対効果の考え方まで、依頼前に知っておきたいポイントを整理します。
読了 約6分
離婚時の家の査定はどっちがやる？― 夫婦の査定額が食い違う本当の理由
離婚で家の査定はどっちがやるべきか。夫婦それぞれが査定を取ると金額が食い違うのはなぜか、無料査定と鑑定評価の違いは何か、調停で通用する評価とは何かを、不動産鑑定士が整理します。
読了 約6分
財産分与の不動産評価は別居時？裁判時？― 基準時で変わる分与額
財産分与における不動産評価の基準時は、別居時なのか裁判時なのか。相場変動の大きい高級マンションでは、基準時の違いが分与額を大きく左右します。過去時点の評価は鑑定評価の遡及評価で対応可能です。
読了 約6分
オーバーローンのマンションは財産分与できない？― 時価の把握が出発点
住宅ローン残債が時価を上回るオーバーローンのマンションは、財産分与の対象になるのでしょうか。分与対象性の考え方と、時価把握が出発点になる理由、高級マンションでは実はアンダーローンが多い実情を解説します。
読了 約6分
離婚でもマンションを売らない選択 ― 財産分与の代償金はどう決める？
離婚後もマンションを売らないで一方が住み続ける場合、財産分与は代償金の支払いで清算します。評価額次第で代償金が大きく変わる構造と、住宅ローンとの関係、公正な評価の重要性を解説します。
読了 約6分
相続直前のマンション購入は否認される？― 令和4年最高裁判決が示す境界線
相続直前のマンション購入による節税は、税務署に否認されるリスクがあります。令和4年最高裁判決の教訓と、否認されやすい4つの要素、健全な対策との境界線を不動産鑑定士が整理します。
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遺産分割でマンションの評価額はどう決める？揉める3つの理由と解決の道筋
遺産分割でマンションの評価額の決め方に法律上のルールはなく、相続人間で揉めやすい論点です。揉める3つの理由と代償分割における評価額の重要性、中立な鑑定評価書による解決策を不動産鑑定士が解説します。
読了 約6分
二次相続を見据えたマンション対策 ― 一次相続の分け方が税額を左右する理由
二次相続まで見据えたマンション対策はなぜ必要か。配偶者の税額軽減に頼った一次相続の分け方が二次相続の税額を押し上げる構造と、分割協議の材料としての鑑定評価の使い方を不動産鑑定士が解説します。
読了 約6分
相続したマンションは売る？貸す？住む？― 価値評価の視点で選ぶ3つの分かれ道
相続したマンションを売るか貸すか住むか。取得費加算の特例、空室リスク、管理状態の劣化といった論点を価値評価の観点で整理し、どの選択でも出発点となる時価把握の重要性を不動産鑑定士が解説します。
読了 約6分
タワマン節税の廃止はいつから？2024年改正の中身と、それでも残る評価差の構造
タワマン節税の廃止はいつからか。2024年1月適用の区分所有補正率で何が変わり、何が残ったのかを整理し、相続直前購入などのリスクと、時価把握・鑑定評価を軸とする改正後の正攻法を解説します。
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タワーマンションの相続税はいくら？3つのモデルケースで税額の目安を試算
タワーマンションの相続税はいくらかかるのか。湾岸中層・港区高層・築古タワーの3つのモデルケースで、相続税評価額から税額までの流れを簡略化して試算します。正確な計算は税理士にご確認ください。
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税理士・弁護士からの紹介案件で気をつけたい3つのポイント
税理士・弁護士の先生方から鑑定評価のご紹介をいただく案件では、ステークホルダーが多く、論点も複雑になりがちです。連携の精度を高める3つのポイントを整理します。
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港区・湾岸エリア高級マンション市場の現在
港区・湾岸エリアは日本の高級マンション市場の中心です。エリア別の特徴、価格帯、購入層の変化、鑑定評価上の留意点を整理します。
読了 約7分
階層別格差分析 ― 同一マンション内の価格差はどこまで反映するか
同一タワーマンション内でも、最上階と低層階で坪単価が大きく異なります。階層プレミアムをどう評価に反映するか、鑑定実務のアプローチを解説します。
読了 約7分
法人保有レジデンスの減損テスト ― 時価算定の実務
法人が保有する高級マンションについて、減損会計の場面で求められる時価算定。鑑定評価がどう関わり、監査対応で何に気をつけるべきかを整理します。
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離婚における高級マンション財産分与 ― 鑑定評価の使い方
離婚協議で最も金額のインパクトが大きい資産が、自宅マンションです。仲介査定では決着しない理由と、鑑定評価が果たす役割を整理します。
読了 約6分
高級マンションとタワーマンション、評価で何が違うのか
「高級マンション」と「タワーマンション」は重なるようでいて、鑑定評価上の論点は同じではありません。両者の違いと、評価で気をつけたい論点を整理します。
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タワーマンション相続税評価の基礎 ― 区分所有補正率と時価乖離をどう捉えるか
2024年に導入された区分所有補正率は、タワーマンションの相続税評価をどう変えたのか。鑑定評価が果たす役割と、活用すべき場面を不動産鑑定士の視点から整理します。
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令和4年最高裁判決が変えた相続税評価の常識
13億円で購入したタワマンを路線価で3.3億円と評価して申告 ── 国税が鑑定で12.7億円と認定し否認した令和4年最高裁判決。形式的な評価では通用しなくなった現在を整理します。
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仲介査定と不動産鑑定はどう違う？ ― 1億円超の高級マンションで鑑定が必要な理由
「仲介の無料査定があるのに、なぜわざわざ鑑定評価が必要なのか？」 ── 高級マンション売買での意思決定で、しばしば寄せられる疑問にお答えします。
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